El juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento por falta de pago de rentas o de cantidades asimiladas a la misma, entre las que nos podemos encontrar recibos de suministros, impago de IBI, recibos de comunidad de propietarios, etc.

Ante estas situaciones el arrendador puede solicitar la entrega de la vivienda, local, trastero, etc., que ha sido objeto de arrendamiento, pudiendo además reclamar las rentas adeudadas y las que se adeuden hasta el momento de la efectiva entrega del bien arrendado.

El procedimiento se inicia con la presentación de la correspondiente demanda ante los juzgados donde se ubique la finca. Una vez que se admita la misma el Letrado de la Administración de Justicia (antiguo Secretario Judicial), dictará un Decreto en la que se requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en su caso comparezca ante el Juzgado y formule oposición, alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En el Decreto se indicará además el día y hora que se celebraría el juicio en caso de existir oposición del demandado, además del día y hora que se realizaría el lanzamiento para el supuesto de no haber oposición.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. El Decreto apercibirá al demandado, que no realizar ninguna de las actuaciones indicada, se realizará sin más el lanzamiento, sin tenerse que realizar notificación posterior alguna.

Puede ocurrir que el demandado atienda el requerimiento en cuanto al desalojo, sin formular oposición ni pagar cantidad alguna, y en tal supuesto el Letrado de la Administración lo hará constar, dictando un Decreto dando por finalizado el procedimiento, y dejando sin efecto el lanzamiento, a no ser que por parte del demandante se interese el mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en el que se encuentra la finca. Se acordará por parte del Letrado de la Administración de Justicia el traslado al demandante para que inste la ejecución en cuanto a las cantidades reclamadas, si ha presentado una demanda en la que haya acumulado el desahucio y reclamación de cantidades. En caso de no haber reclamado conjuntamente las rentas y/o cantidades asimiladas deberá iniciar un nuevo procedimiento para la reclamación de cantidades.

También se le concede al arrendatario, por una sola vez a lo largo de la vida del contrato, evitar el desahucio abonando las cantidades reclamadas y adeudadas hasta ese momento, que es lo que se denominada la enervación. De esta manera evita el arrendatario el lanzamiento. Esta enervación solo podrá realizarse una sola vez, pero de haber sido requerido de pago de forma fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de la presentación de la demanda.

El Tribunal Supremo indica que la comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada que se encuentren impagadas, debiendo ser fehaciente, es decir que llegó a conocimiento del arrendamiento, debiendo de transcurrir al menos 30 días desde la recepción hasta la interposición de la demanda. El requerimiento que se realiza habitualmente es mediante burofax con acuse de recibo o por requerimiento notarial.

En todos estos supuestos las costas se impondrán al demandado.

En otro orden, si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada dictándose la correspondiente sentencia. En la oposición el arrendamiento tan solo podrá alegar y probar que ha pagado o que existen circunstancias por las que procede la enervación (artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Puede ocurrir que el demandado no acuda a la vista, a pesar de haberse opuesto, pero el demandado se encontrara apercibido, que de no comparecer a la vista se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Además, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiéndose que si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.